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Jusqu’où va le devoir de vérification de l’intermédiaire immobilier ?

Marché immobilier
11/03/2025 - 3 min read
Jusqu’où va le devoir de vérification de l’intermédiaire immobilier ?







Un devoir crucial pour garantir la transparence

L’agent immobilier, qu’il représente le vendeur ou l’acquéreur, doit respecter une obligation essentielle de vérification, de conseil et d’information. Ce devoir a évolué sous l’influence d’une jurisprudence de plus en plus stricte, tout en restant soumis à certaines limites.

Fournir toutes les informations en sa possession

L’agent immobilier doit :

  • Délivrer toutes les informations pertinentes dont il dispose, pouvant influencer le consentement des parties.
  • Effectuer les investigations nécessaires sur les éléments clés pouvant impacter la transaction.

Le Tribunal judiciaire de Draguignan a précisé que :

L’agent immobilier est débiteur d’une obligation de renseignement et de conseil. Les informations fournies doivent être légales, exactes, complètes, compréhensibles et loyales. (TJ Draguignan, 17 octobre 2024, n°21/05969)

Les vérifications nécessaires

L’agent immobilier doit se montrer vigilant sur plusieurs points :

1. Les caractéristiques du bien

L’agent doit garantir la véracité des informations concernant le bien, notamment :

  • Les caractéristiques physiques.
  • La conformité des diagnostics techniques.

En cas de diagnostic erroné, sa responsabilité peut être engagée :

L’agent immobilier doit vérifier la cohérence du diagnostic, notamment en fonction de la date et du type de construction. (Cass. Civ. 3e, 16 mars 2023, n°21-25.082)

2. La solvabilité de l’acquéreur

L’agent immobilier doit s’assurer de la solvabilité de l’acquéreur et mettre en garde le vendeur si des risques apparaissent :

L’agent immobilier doit conseiller le vendeur sur les garanties à prendre en cas de doute sur la solvabilité de l’acquéreur. (Cass. Civ. 1re, 11 décembre 2019, n°18-24.381)

3. La qualité et la capacité des parties

L’agent doit vérifier :

  • Que le vendeur est bien le propriétaire du bien.
  • Que le vendeur est habilité à vendre.

L’agent immobilier doit s’assurer de la capacité du vendeur à conclure la vente. (CA Basse-Terre, 31 mars 2022, n°21/00217)

Informer sur les vices apparents

L’agent immobilier doit signaler à l’acquéreur tout vice apparent dont il a connaissance.

Exemple : Un défaut d’étanchéité

La Cour de cassation a estimé qu’un agent aurait dû signaler un problème d’étanchéité manifeste :

L’agent immobilier aurait pu suspecter un défaut d’étanchéité en raison de traces d’infiltrations visibles. (Cass. Civ. 3e, 21 décembre 2023, n°22-20.045)

Les limites du devoir de vérification

L’agent immobilier n’est pas tenu de :

  • Détecter des vices cachés.
  • Diagnostiquer des désordres techniques complexes.

Un exemple illustratif concerne une fissure visible :

L’agent immobilier, n’étant pas un expert en construction, ne pouvait prévoir un désordre structurel. (Cass. Civ. 3e, 21 décembre 2023, n°22-21.518)

Preuve du respect du devoir de conseil

Pour se protéger, l’agent immobilier doit :

  • Fournir des conseils par écrit.
  • Conserver une trace durable des documents et échanges.

Conclusion : une obligation équilibrée

Le devoir de vérification implique une vigilance accrue, mais reste limité à des aspects raisonnablement accessibles à un professionnel de l’immobilier.

Auteur : CNACIM IMMO - février 2025