Un devoir crucial pour garantir la transparence
L’intermédiaire immobilier, qu’il représente le vendeur ou l’acquéreur, doit respecter une obligation essentielle de vérification, de conseil et d’information. Ce devoir a évolué sous l’influence d’une jurisprudence de plus en plus stricte, tout en restant soumis à certaines limites.
Fournir toutes les informations en sa possession
L’intermédiaire immobilier doit :
- Délivrer toutes les informations pertinentes dont il dispose, pouvant influencer le consentement des parties.
- Effectuer les investigations nécessaires sur les éléments clés pouvant impacter la transaction.
Le Tribunal judiciaire de Draguignan a précisé que :
L’intermédiaire immobilier est débiteur d’une obligation de renseignement et de conseil. Les informations fournies doivent être légales, exactes, complètes, compréhensibles et loyales. (TJ Draguignan, 17 octobre 2024, n°21/05969)
Les vérifications nécessaires
L’intermédiaire immobilier doit se montrer vigilant sur plusieurs points :
1. Les caractéristiques du bien
L’intermédiaire immobilier doit garantir la véracité des informations concernant le bien, notamment :
- Les caractéristiques physiques.
- La conformité des diagnostics techniques.
En cas de diagnostic erroné, sa responsabilité peut être engagée :
L’intermédiaire immobilier doit vérifier la cohérence du diagnostic, notamment en fonction de la date et du type de construction. (Cass. Civ. 3e, 16 mars 2023, n°21-25.082)
2. La solvabilité de l’acquéreur
L’intermédiaire immobilier doit s’assurer de la solvabilité de l’acquéreur et mettre en garde le vendeur si des risques apparaissent :
L’intermédiaire immobilier doit conseiller le vendeur sur les garanties à prendre en cas de doute sur la solvabilité de l’acquéreur. (Cass. Civ. 1re, 11 décembre 2019, n°18-24.381)
3. La qualité et la capacité des parties
L’intermédiaire immobilier doit vérifier :
- Que le vendeur est bien le propriétaire du bien.
- Que le vendeur est habilité à vendre.
L’intermédiaire immobilier doit s’assurer de la capacité du vendeur à conclure la vente. (CA Basse-Terre, 31 mars 2022, n°21/00217)
Informer sur les vices apparents
L’intermédiaire immobilier doit signaler à l’acquéreur tout vice apparent dont il a connaissance.
Exemple : Un défaut d’étanchéité
La Cour de cassation a estimé qu’un intermédiaire immobilier aurait dû signaler un problème d’étanchéité manifeste :
L’intermédiaire immobilier aurait pu suspecter un défaut d’étanchéité en raison de traces d’infiltrations visibles. (Cass. Civ. 3e, 21 décembre 2023, n°22-20.045)
Les limites du devoir de vérification
L’intermédiaire immobilier n’est pas tenu de :
- Détecter des vices cachés.
- Diagnostiquer des désordres techniques complexes.
Un exemple illustratif concerne une fissure visible :
L’intermédiaire immobilier, n’étant pas un expert en construction, ne pouvait prévoir un désordre structurel. (Cass. Civ. 3e, 21 décembre 2023, n°22-21.518)
Preuve du respect du devoir de conseil
Pour se protéger, l’intermédiaire immobilier doit :
- Fournir des conseils par écrit.
- Conserver une trace durable des documents et échanges.
Conclusion : une obligation équilibrée
Le devoir de vérification implique une vigilance accrue, mais reste limité à des aspects raisonnablement accessibles à un professionnel de l’immobilier.
Auteur : CNACIM IMMO - février 2025
