Le marché immobilier marseillais ne cesse d'attirer l'attention. Après les fluctuations récentes observées en France et dans la cité phocéenne, une question clé se pose pour tous les vendeurs et acheteurs : les prix au m² à Marseille vont-ils augmenter ou diminuer à l'horizon 2027 ?
En tant qu'experte du marché local, je vous livre mes analyses terrain, le décryptage des tendances économiques ainsi qu'un cas concret chiffré dans le 13ᵉ arrondissement.
1. Tendances globales : que réserve le marché marseillais d'ici 2027 ?
Un marché en voie de stabilisation avec une hausse modérée.
À Marseille, la hausse des prix s'est modérée pour retrouver une dynamique plus saine et pérenne. Sauf choc macroéconomique imprévu, les projections pour 2027 s'orientent vers une hausse modérée et sélective des prix au m² (entre +1 % et +3 % par an) à l'échelle de la ville.
Plusieurs facteurs soutiennent cette tendance :
Taux d'intérêt stabilisés :après la forte hausse subie par les emprunteurs, les conditions bancaires se sont régulées autour de 3,3 % / 3,6 %, redonnant du pouvoir d'achat aux acheteurs marseillais.
Attractivité constante de la ville : l'engouement pour le cadre de vie phocéen, le développement des transports et les projets de rénovation urbaine continuent de soutenir la demande.
Tension locative forte : la difficulté d'accès au logement locatif pousse de nombreux ménages à concrétiser leur premier achat.
Des disparités marquées selon les arrondissements
Le marché marseillais demeure très hétérogène :
- Les secteurs très prisés (6ᵉ, 7ᵉ, 8ᵉ) : prix hauts et stables, tirés par une offre rare.
- Les secteurs en rattrapage/dynamiques (11ᵉ, 12ᵉ, 13ᵉ, 14ᵉ) : de réelles opportunités pour les familles et investisseurs à la recherche de surfaces plus généreuses ou de noyaux villageois prisés (Château-Gombert, Saint-Mitre, Les Camoins, etc.).
2. Exemple concret : Évolution d'un bien dans le 13ᵉ arrondissement (2025 - 2027)
Le 13ᵉ arrondissement (Château-Gombert, Saint-Mitre, Palama, Malpassé) offre un excellent compromis entre cadre verdoyant, infrastructures universitaires et accessibilité.
Prenons un exemple concret fondé sur les prix enregistrés et prévisionnels du secteur.
Cas d'étude :
Bien : appartement T3 de 65 m² avec balcon et stationnement, situé dans une résidence sécurisée à Château-Gombert / Saint-Mitre.
État : bon état général.
Année Prix moyen au m² estimé Valeur estimée du bien Évolution annuelle
2025 3.100 €/m² 201.500 € —
2026 3.180 €/m² 206.700 € + 2,6 %
2027(Projection) 3.260 €/m² 211.900 € + 2,5 %
Ce qu'il faut retenir de cette simulation
1. Une valorisation progressive : entre 2025 et 2027, la valeur de ce type de bien gagne environ +10 400 €, soit une progression lissée d'environ +5 % sur deux ans.
2. L'effet micro-emplacement :au sein même du 13ᵉ arrondissement, les écarts de valeur au m² restent significatifs entre le cœur de village de Château-Gombert (souvent au-dessus de 3 500 €/m²) et des résidences plus anciennes de la Rose ou Malpassé.
3. Conseils d'expert : comment réussir son projet d'ici 2027 ?
Pour les vendeurs : n'attendez pas un "boom" spéculatif irréaliste. Un bien présenté au juste prix du marché se vend dans les meilleurs délais (moyenne constatée à Marseille : environ 65 à 70 jours).
Pour les acheteurs : validez votre capacité d'emprunt auprès de votre banque avant les visites. Les biens de qualité sans travaux et bien situés trouvent preneur rapidement.
Pour les investisseurs : privilégiez les arrondissements avec des projets de désenclavement et proches des pôles étudiants (IUT, facultés dans le 13ᵉ, la Timone dans le 5ᵉ, etc.).
FAQ : Les réponses à vos questions sur l'immobilier marseillais
Est-ce le bon moment pour vendre son logement à Marseille ?
Oui. Le marché est équilibré. Les acheteurs solvables sont de retour grâce à des taux plus stables. Si votre bien est estimé au vrai prix du marché local, vous vendrez dans d'excellentes conditions.
Pourquoi de tels écarts de prix existent-ils au sein du 13ᵉ arrondissement ?
Le 13ᵉ arrondissement est l'un des plus vastes de Marseille. Il regroupe des micro-marchés très différents : des secteurs résidentiels/villageois très côtés comme Château-Gombert ou Palama, et des grands ensembles urbains. Le prix au m² dépend fortement du quartier précis, du type de résidence et des prestations (balcon, parking, vue).
Les passoires énergétiques (DPE F ou G) vont-elles continuer de perdre de la valeur en 2027 ?
Oui, les biens mal isolés subissent une décote importante ("décote énergétique"). En revanche, c'est une excellente opportunité pour les acheteurs ou investisseurs prêts à réaliser des travaux de rénovation énergétique pour valoriser leur patrimoine.
Quel est l'impact de la taxe foncière ou des charges de copropriété sur les ventes ?
Les acheteurs sont désormais très attentifs au montant des charges et de la taxe foncière. Un bien avec des charges maîtrisées et une copropriété bien entretenue se vendra toujours plus cher et plus rapidement.
Vous avez un projet d'achat ou de vente à Marseille ?
Une bonne stratégie commence toujours par une estimation précise et réaliste au mètre carré. Contactez-moi, Marilyn Nakache, pour échanger sur votre projet immobilier !
